Opsang i opgangstider: At eje, drive og udvikle en ejendom kan ikke gøres fra regnearket

19. januar 2021

Opsang i opgangstider: At eje, drive og udvikle en ejendom kan ikke gøres fra regnearket

Sammen med Colliers-direktør Peter Winther og Rasmus Juul-Nyholm, direktør i Cobblestone, udgjorde Kristian Krogh torsdag panelet i Estate Medias debat om ejendomsmarkedet 2021. Og Thylanders CEO og Managing Partner havde en lille løftet pegefinger til nogle af de nye investorer i markedet.

Kristian Kroghs pointe er, at mens de fleste kan finde ud af at regne sig frem til en pris og måske også er villige til at betale en på papiret høj pris, for at få investeret sin kapital i fast ejendom, så er den virkelige udfordring i stigende grad den operationelle del af ejendomsinvesteringerne. Når de indkøbte aktiver skal administreres, vedligeholdes og udvikles. Og har man ikke som ejendomsinvestor styr på den del, risikerer man at brænde fingrene.

Vi bringer her et uddrag af Kristian Kroghs indspark i debatten fra torsdagens webinar:

”Jeg bliver altid lidt urolig, når alle er enige om hvad der skal ske. Der kommer meget mere kapital, boliger er fantastiske, logistikejendomme er fantastiske, osv. Og det er jo lige præcis dér, man lige skal reflektere en gang og erkende, at der også sker nogle ting, vi ikke kalkulerer med.

Man kan tænke lidt på ejendomsmarkedet, på samme måde som man på aktiemarkedet taler om High Street og Wall Street. Realøkonomien kontra den finansielle økonomi. I vores verden oversættes realøkonomien til lejere og brugere. I sidste ende kommer der kun indtægter fra ejendomme fordi der er nogen, der vil betale for og bo til leje eller for at købe ejendomme.

Jeg synes vi i særdeleshed i 2020 næsten har glemt at tale om effekten på lejer/bruger-siden. Det er alligevel imponerende, at vi trods en nærmest total nedlukning af samfundet kommer ud på den anden side uden nogen reel effekt på værdier. Selvfølgelig er der enorme mængder af penge, der skyller ind over markedet. Der kommer penge til Danmark og der er endnu flere derude, der leder efter aktiver, de kan få noget afkast i – blandt andet fordi hovedparten af verdens obligationer har ekstremt lave renter, nogle af dem endda minusrenter.

Når man er kapitalforvalter og man har fået til opgave at investere 100 milliarder mere i fast ejendom, så er der i dag ikke noget alternativ. Og man fejler således 100% i sin opgave, hvis man ikke får pengene investeret i fast ejendom. Så vil man faktisk hellere nøjes med at fejle 50% ved at købe noget til overpris og så tage problemer med drift og udlejning i årene fremover.

Så vi kommer nok fortsat til at se en kæmpe tilstrømning af penge. Men der skal man bare huske på, at den finansielle del, det er den lette del. Og når flere penge søger længere og længere ud på risikokurven, så rammer virkeligheden en dag. For der er nogle mennesker, der fysisk skal gøre noget. Der er ikke noget, der bliver eksekveret af computeren eller bag regnearket. Det er jo det, der er det bøvlede ved ejendomme. Det at der rent faktisk er noget, der skal gøres ude i virkeligheden. Ude på gaden. Stilladser op, renovering og ombygning, lejere ind og ud, problemer og diskussioner.

Hvis man kun ser tingene fra den finansielle vinkel, så er det let at have med ejendomme at gøre i regnearket, men når virkeligheden rammer, så går det formentlig op for nogen, at man har fået prissat sin investering forkert, fordi man har ramt den finansielle del, men til gengæld undervurderet den operationelle del,” siger Kristian Krogh.

Hos Thylander har vi haft fokus på investeringer i danske ejendomme siden 1986. Vi kender markedet. Vi har været med i opgangstider, som nu, og i nedgangstider, som i kølvandet på finanskrisen. Vi ved, hvad det kræver, hvis man skal have succes med sin investering – både i den finansielle og i den operationelle fase. Det kan være fristende at hoppe med på toget, nærmest uanset prisen på billetten, for toget kører rigtigt hurtigt lige nu. Men man skal stadig tænke sig om – og også tænke langsigtet, bæredygtigt og med rettidig omhu.